Про садоводов, огородников и их недвижимость
Полтора года назад вступил в силу ФЗ-217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Однако многие дополнения в этот документ вносились значительно позже и вступают в силу в текущем году. Что же изменилось в сфере «дачной деятельности»?
Только СНТ и ОНТ
Сейчас граждане могут создавать только садоводческие (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ), которые становятся товариществами собственников недвижимости (ТСН). Уже существующие дачные объединения автоматически причисляются к садоводческим, а из законодательства выводятся все «дачные» понятия.
— Важно, что не требуется реорганизация ранее созданных для целей ведения садоводства и огородничества некоммерческих объединений, — отмечает эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. — Кроме одного случая: в ТСН должны быть преобразованы ранее созданные садоводческие, дачные или огороднические потребительские кооперативы, если цель их создания соответствует предусмотренным указанным законом целям и задачам.
Еще одной важной новацией стало установление на законодательном уровне прав и обязанностей граждан, занимающихся садоводством и огородничеством на территории товарищества без вступления в него. Теперь индивидуалы, как их привыкли называть, обязаны вносить плату за приобретение, создание и содержание имущества общего пользования, текущий и капремонт капитальных объектов, входящих в такое имущество, причем в том же порядке, который устанавливается для членов товарищества. Отныне такие граждане вправе принимать участие в общих собраниях, а по отдельным вопросам даже голосовать.
В законе определены нюансы, связанные с управлением товариществом и контролем за его деятельностью, установлены компетенции общего собрания членов объединения, его председателя и правления, нормы ведения делопроизводства, возможные виды взносов.
Что где строить
Согласно ФЗ-217 на садовом участке можно возвести жилой или садовый дом, хозпостройки, индивидуальный гараж. Однако закон оговаривает, что возведение объектов капитального строительства (ОКС) возможно, только если он расположен в границах территории, применительно к которой действует соответствующий градостроительный регламент. При этом его параметры должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. На огородном участке, как и прежде, строительство объектов недвижимости запрещено. Но закон предусматривает сохранение права на ранее возведенные хозпостройки и сооружения, если это право было зарегистрировано до 1 января 2019 года.
Стоит обратить внимание на то, что все дома, расположенные на садовых участках, сведения о которых внесены в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН) до 2019 года с указанием назначения «жилое» или «жилое строение», признаются жилыми домами. Здания с назначением «нежилые», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами.
ФЗ-217 также дал возможность перевода садового дома в жилой и жилого — в садовый. Причем, если здание принадлежит гражданам, состоящим на учете как нуждающиеся в жилых помещениях, признание его жилым не подразумевает автоматического учета его площади при определении уровня обеспеченности жилыми помещениями.
Планировка территорий
15 апреля 2020 года в силу вступил новый свод правил (СП) планировки и застройки территорий садоводческих товариществ. Изменения коснулись параметров их ограждения и подъездных дорог. Также новый СП разграничил объекты общего пользования на обязательные и дополнительные, а также уточнил площадь земель общего назначения — теперь она должна составлять от 20% до 25% территории товарищества. Появились и рекомендации по обеспечению условий для инвалидов и иных маломобильных групп населения, эвакуационных путей и выходов как из личных домов, так и из зданий общего пользования.
Изменились рекомендации, касающиеся минимальной площади личного садового участка: теперь она составляет не менее 0,04 га. Но это не значит, что уже существующие товарищества должны пройти через масштабный передел земельных участков. Новый свод правил касается вновь создаваемых объединений. По этому документу теперь под строения рекомендуется отводить до 30% площади личного садового участка, а с учетом дорожек, площадок и других пространств с твердым покрытием — не более 50%.
Рекомендованные параметры ограждений между участками, отступов от границ при посадке деревьев и проектировании септиков и компостов, размещения приборов учета электроэнергии также уточнены.
ТСН или населенный пункт
Иногда у граждан возникает вопрос, возможно ли признать СНТ или ОНТ населенным пунктом. Согласно нормам ФЗ-217, установление границ таких товариществ не является самостоятельным основанием для придания им статуса населенного пункта. «Впрочем, возможно включение подобного товарищества в границы уже существующих поблизости населенных пунктов, — рассказывает эксперт Кадастровой палаты. — Но для этого необходимо утверждение нового (или изменений действующего) генерального плана городского поселения или округа, схемы планирования муниципалитета, где товарищество расположено».
Желание стать частью населенного пункта, как правило, связано с трудностями обеспечения товариществ необходимой инфраструктурой. Ряд положений ФЗ-217определяют формы и порядок поддержки ведения гражданами садоводства и огородничества для личных нужд на государственном и муниципальном уровне. Такая поддержка, тем не менее, является правом, а не обязанностью органов государственной власти и местного самоуправления.
О добыче подземных вод
Еще один важный пункт ФЗ-217касается добычи товариществами подземных вод для организации хозяйственно-бытового водоснабжения. До 2020 лицензия на это не требовалась, однако теперь ее получение стало обязательным.
«Соответствующие поправки внесены в закон «О недрах», — напоминает Надежда Лещенко. — Обычным гражданам, то есть физическим лицам, такая лицензия не нужна, если их колодец глубиной не более пяти метров, используется только для собственных нужд, если вода в него поступает не из горизонта — источника централизованного водоснабжения и объем извлекаемой воды — не более ста кубометров в сутки».
Штрафы за пользование недрами без лицензии установлены Кодексом об административных правонарушениях.
Подготовлено по материалам пресс-службы Кадастровой палаты по Липецкой области.